购房，怎样“买单”最实惠?
http://www.yuyuan.com.cn 楼市热点  2004年2月13日
　　目前，购房的付费方式不再单一。这为不同经济能力的购房者提供了更大的选择余地。购房者在选择付费方式时，要综合购房风险、经济实力、日后打算等多项因素，慎重做出决定。

　　概括起来，选价款支付的方式有三种：

　　* 一次性付款

　　一次性付款，即购房者签约后，立刻将所有的购房款项一次性地预付给发展商。作为一种回馈，一次性付款都是有折扣的，小的九五折，大的八八折，甚至八二折，这主要取决于该楼盘距离交房日期的远近和业主对整个房地产市场近期涨跌的一个判断。从购房者角度看，一次性付款的最大优点则在于能打不少折扣，节约不少钱，但对众多购房者来讲，一次性付款的资金压力是很大的。而且对于期房而言，一次性付款意味着要承受很大的风险，很容易减弱购房者对发展商的束缚。尤其是房地产法律法规的立法和执行工作尚待进一步加强的时候，一次性付款之后所产生的诸如工程延期，造价上涨资金追加等问题，都是购房者所无法掌握的。一个聪明的购房者，往往是把自己所得的折扣优惠与所承担的风险损失作一番均衡考虑。当然，现房另当别论。

　　* 分期付款

　　分期付款有免息分期付款和低息分期付款两种方式，有效解决了一次性付款时所要承受的巨大风险，但没有克服需要在短期内筹集大量资金的缺陷。分期付款的最后一笔款项一般都在房屋得到入住许可证后才支付，所以分期付款利用首期付款取得该房屋的部分权利，同时可以利用分期未付款额督促开发商，保障房屋按时按质交付使用，因此分期付款比一次性付款有着更大的吸引力。

　　* 按揭贷款

　　这是市场上使用最多，相比较而言更为合理的一种付款方式。按揭贷款即住房抵押贷款,是购房者以其所购房屋作为抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房价款给房产商，以后购房者按月向银行支付贷款本息的一种付款方式。按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷，并由此牵涉到贷款利率的因素。国际上，住房贷款利率一般有固定利率和浮动利率（可调利率）两种基本形式，我国采用两种利率相结合的方式，即个人住房贷款利率实行一年一定，于每年1月1日根据当时的相应档次利率确定下一年度的利率水平。

　　按揭贷款根据市场上现行的贷款性质不同，又可分为以下几种形式：

　　1. 个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是以政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住房时，以其所拥有的产权住房作为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高限额为10万元，并且不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50%，最长期限为10年。

　　2. 个人住房商业性贷款
　　个人住房商业性贷款是以银行信贷资金所发放的自营贷款，指本市具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高额为50万元，并且不超过总房价的70%。贷款最长期限为30年。

　　3. 个人住房组合贷款
　　凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业性贷款的同时还可申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。按政策规定，单笔贷款最高额度为60万元（即公积金贷款最高额度10万元和商业性贷款最高限额50万元之和），且不超过总房价的70%，贷款期限最长30年，并且根据每月的还贷能力进行测定。

　　4. 住房储蓄贷款
　　目前，住房储蓄贷款主要有两类：一类是“存一贷五”买房抵押贷款。即购房者只须在提供该业务的银行存入一笔定期存款，并提出贷款要求，银行就会给予定期存款额五倍的贷款给存款者用于购房。另一类则是，只要在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的存款，即可得到相应的贷款，贷款金额和贷款期限分别是存款数和存期的5倍。

　　实例：

　　盛源花园-园中园。首付：10%，二成2年开发商免息贷款，七成30年组合贷款（假如其一套房屋总价30万元）。
　　首付10％：即购房者在订立合同时，以现金等支付总房价款的10%。即30万元×10%=3万元。
二成2年免息贷款：房产商向购房者提供的一种免息贷款。即总房价中的20％（30万元×20％＝6万元）由房产商向购房者只收贷款本金，不计利息，购房者在2年内归还，每年支付：6万元/2年=3万元/年。
七成30年组合贷款：（按公积金和个人住房商业贷款计算）。公积金贷款为10万元，年限为30年，个人住房商业性贷款为（30万元×70%-10万元）=11万元，年限为30年，则个人公积金每月还款为51.20×10=512元/月。个人住房商业性贷款每月还款为57.28×11=630元/月。

　　归纳起来，购房者仅就房价的支付费用情况为：

　　1. 首付：30万元×10%=3万元
　　2. 两年内支付开发商提供的房价的20%的免息贷款，每一年支付：30万元×20%÷2=3万/年
　　3. 每月还银行贷款为：512+630=1142元/月。
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